第三千三百九五章 可惜

    孙红兵不是草莽型的企业家。他出身名校菁华大学，拥有硕士学历。在1999 年，他还专门去全球最好的商学院——美国哈佛大学商学院读了半年的amp总裁研修班，跟英特尔的传奇ceo安德鲁-格鲁夫等全球知名企业家有过同场研习的经历。因此，不能简单地认为，他的全国战略是一次缺乏规划、毛手毛脚的冒险。事实是，在舆论高调的掩护下，他在相当多的方面进行了缜密的思考和筹划。首先，他在拿地上很有技巧性。顺驰所拿的土地大多数是在城市的边缘地带或者规划中的新中心，在首都是南城大兴黄村，在正州是东新区，在上沪的两块地是离市区有1 小时车程的郊区，在南津是河西新城区，在肃州的两块地均在新的工业园区，在有锡是滨湖新城区。

    这些土地都有以下的特点：由于是“生地”，不被注重短期效益的当地开发商看好，竞争相对不太激烈，而且有未来升值的潜力；当地政府的出售心急迫，便于获得支持；基本上没有拆迁的遗留问题，有利于迅速开工和交付；地块面积普遍较大，适合建设大规模的中低档住宅楼盘。其次，在项目定位及设计上有很强的现实性。顺驰坚持只做住宅项目，而且以中档价位为主。孙洪兵认为这类房产的消费群最大、变现性最高，适合短期内快速出售。而相对于很多地方上的开发商，顺驰所形成的全国性品牌、较为成熟的广告营销手段和设计理念则具有一定的竞争优势。除了以上两点。孙洪兵最重要的战略基点是对现金流的严厉控制。有人计算过，顺驰在1 年时间里拿地的资金累计需要80 亿元，以顺驰现有的资本实力根本不可能支付出那么一大笔钱。因此，对于强力前行的顺驰来说，唯一可行的战略便是把有限资金的使用效率提高到极限！

    提高资金效率的第一招，是大幅度地缩短建造和交付的时间！顺驰在建造速度上一直在创造“全国纪录”。2002月，顺驰在天京唐沽拍得一个40 万平方米的地块，从进场施工到开盘销售，它仅仅只用了2 个月的时间，让同行大为惊奇。2003 年底。竞买首都大兴黄村地块得手后。它当天就宣布将在6 个月内开盘，同行均认为绝无可能。因为按照行业常规，从规划设计到开盘销售，一般起码需要1 年的开发周期。但是顺驰竟打破常规。真的在6 个月后如约开盘。其后。它在各地的项目均以6 个月为最迟开盘期限。规划、建造时间的缩短，当然让顺驰的获利能力大增，特别是在所谓的三线城市。如荆洲、榆迟等市，顺驰投入几千万元购地，4—6 个月内就开盘收钱，半年左右就可收回成本并获得丰厚利润。

    第二招是加快现金的流动和运用。孙洪兵认为，现金流体现了一家开发商的实战能力，顺驰的商业模式就在于“缩短从现金到现金”的周期。在实施全国扩张战略后，顺驰的预算从半年调整一次很快缩短到每月一次，后来到了每周一次。它还形成了以天为单位的紧绷型现金流模式，公司建立了严苛的考核指标体系，关注到每个项目的开工开盘时间、回款、现金调度，这一切均以天为单位，任何一个时间节点均不得有延误的借口。顺驰的业务中心也是围绕现金流来展开的，包括在全公司统一调度资金、延缓支付买地的钱、3 个月至6 个月开工、提前收取业主购房款项、利用合作伙伴的资金等，这一整套办法，都是为了保证现金不断流。

    在内部控制的同时，孙某人还提出了“付款方式比地价更重要”的理念。他决定一块土地的取舍，一是考虑地价，二是看付款方式的优劣。他往往要求政府方面降低首付款的比例和延长结算的周期，如果这方面有弹性空间，他宁可提高土地的购买价格。出于对中国房地产业的长期看好，孙宏斌企图用眼前的利益来换时间，靠地价的持续上涨来弥补购地的高成本。他的这种策略受到不少地方政府的热烈欢迎，顺驰因此不惮于进入任何一个陌生的城市。他的所有战略设计其实都是围绕着“速度”两个字，当各方面都不完全具备成熟的条件时，他必须在最短的时间内取得决胜，用速度来击败一切竞争对手。

    在实际的操作中，他的战略似乎真地起到了以一博十的效率，顺驰以较少的资金快速地运作着一些庞大的项目。以首都领海的一个项目为例，土地款项为9.05 亿元，开盘前付30%， 年底再付30% ，余下将在第二年付清。运作这个项目的总投入约需20 亿元。顺驰以3 亿元启动，前6 个月规划和开建期内的资金全部由承建商垫付，开盘当天就有1 亿元的销售额，以后的工程款及地款都通过销售回款。从开盘到年底，公司共回笼6 亿多元的资金，不仅足够... -->>
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